Người dân tham quan khu nhà ở xã hội vừa được xây dựng tại TP.HCM - Ảnh: TỰ TRUNG
Giải bài toán hạ giá nhà bằng cách nào để người thu nhập thấp có chốn an cư? Tuổi Trẻ đã có cuộc trao đổi với ông TRẦN VĂN LÂM, đại biểu chuyên trách Ủy ban Công tác đại biểu của Quốc hội, thành viên Đoàn giám sát của Quốc hội, xung quanh vấn đề này.
Đại biểu Trần Văn Lâm nêu rõ thị trường bất động sản sau giám sát của Quốc hội đã có một số chuyển biến, trong đó, rõ nhất là đã khởi sắc, phục hồi lại thị trường. Song những hạn chế, tồn tại đến thời điểm này vẫn chưa có nhiều thay đổi lớn.
Giá của thị trường bất động sản tăng cao, người dân có thu nhập trung bình, thấp không tiếp cận được. Số lượng nhà ở xã hội (NOXH) có tăng lên nhưng chưa đáp ứng được yêu cầu của người dân.
Đâu là nguyên nhân giá nhà vẫn tăng cao?
* Theo ông, đâu là nguyên nhân chính dẫn đến chưa giải quyết hết những hạn chế, bất cập và giá nhà tiếp tục tăng rất cao so với thu thập của người dân sau khi có nghị quyết giám sát của Quốc hội?
- Có hai nguyên nhân chính. Thứ nhất, các nhiệm vụ, giải pháp được Quốc hội đưa ra trong nghị quyết giám sát đã được triển khai nhưng chưa được đồng bộ, mạnh mẽ, quyết liệt. Nhiều giải pháp triển khai còn thiếu kịp thời.
Trong khi đó, một số giải pháp đang phải chờ thời gian để tiếp tục triển khai. Một số luật mới được sửa đổi, ban hành như Luật Đất đai, Quy hoạch... tới đây lại tiếp tục xem xét sửa. Đây là những yếu tố rất quan trọng liên quan đầu vào của thị trường bất động sản.
Thời gian qua nhiều dự án bị đình trệ đã được lập danh sách để tháo gỡ. Nhưng việc triển khai trong thực tế vẫn còn khó khăn, số dự án tiếp tục triển khai chưa nhiều.
Việc khởi công các dự án mới cũng vẫn còn ít. Vấn đề này do nhiều yếu tố từ các chính sách đất đai, quy hoạch, hỗ trợ, tín dụng, thị trường...
Nguyên nhân thứ hai và yếu tố căn bản nhất hiện nay là do chưa hình thành được thị trường bất động sản thực sự mang tính thị trường. Thị trường bất động sản hiện nay còn bị chi phối bởi quá nhiều yếu tố hành chính, phi thị trường nên vẫn còn hơi méo mó, kích thích đầu cơ.
Những sản phẩm bình dân gần như không có. Không có nguồn cung sẽ khiến thị trường trở nên mất cân bằng.
Đây sẽ là thời điểm những người đầu cơ, thổi giá được hưởng lợi nhiều nhất, thay vì người mua nhà ở thực. Do vậy, cần những quy định cụ thể để thúc đẩy phân khúc này, từ đó thị trường mới thực sự ổn định.
Hiện nay nhiều dự án bất động sản dễ dàng trong việc tiếp cận nguồn vốn vay hỗ trợ từ ngân hàng, tổ chức tín dụng để phát triển - Ảnh: QUANG ĐỊNH
Nên phát triển nhà ở xã hội cho thuê
* NOXH được coi là cứu cánh cho người thu nhập thấp, nhưng hiện nay việc triển khai còn chậm. Theo ông, cần có giải pháp gì để phát triển NOXH, nhất là tại các thành phố lớn?
- Chính sách phát triển NOXH hiện nay đã có nhiều ưu đãi về vốn, đất đai và cơ chế đầu tư. Tuy nhiên hiệu quả thực tế vẫn chưa tương xứng với kỳ vọng.
Nhiều địa phương chưa cung cấp được sản phẩm NOXH phù hợp cho người có thu nhập thấp. Tính chất xã hội và tính chất thương mại trong việc triển khai xây dựng NOXH vẫn chưa thực sự cụ thể, rõ ràng.
Vì chưa rõ ràng nên chỉ sau một thời gian ngắn đầu tư xây dựng, NOXH lại biến thành nhà ở thương mại. Nhiều người thuộc đối tượng được ưu tiên mua NOXH lại không tiếp cận được.
Cũng cần xem đã là NOXH dành cho người có thu nhập thấp sao cứ phải bán? Thay vì bán, nên có chính sách xây các khu nhà đảm bảo dịch vụ, đảm bảo chất lượng ở mức tối thiểu rồi cho người có nhu cầu đến thuê. Đến lúc nào đó người ta "khỏe" về kinh tế, họ sẽ trả lại NOXH, ra mua nhà ở thương mại. Việc này nhiều nước đã làm.
Có quy định NOXH sau 5 năm mới được mua - bán nhưng thực tế, việc quản lý còn bất cập, trong 5 năm đó họ đã mua - bán ngầm với nhau. Xem xét xây dựng nhà cho thuê sẽ phù hợp hơn.
NOXH để bán nên có nhiều phân khúc khác nhau. Cần phát triển các phân khúc NOXH từ quy mô, diện tích, mức giá để ai có nhu cầu cũng có thể mua hoặc thuê. Nhà nước phải quy hoạch, cung cấp quỹ đất.
* Đâu sẽ là các giải pháp quan trọng để có thể giảm giá nhà để người có thu nhập trung bình, thu nhập thấp cũng có thể có nhà?
- Quan trọng nhất vẫn là phải tháo gỡ pháp lý cho các dự án tồn đọng, bỏ hoang nhiều năm, giảm thời gian làm thủ tục hành chính, đẩy mạnh nguồn cung sản phẩm ra nhiều, đa dạng, đủ loại cho các nhóm người dân, nhất là NOXH.
Bên cạnh đó cũng cần nghiên cứu các chính sách để giảm sự thổi giá, đầu cơ đất đai, bất động sản. Trong đó, cần tính tới chính sách điều tiết bằng thuế. Nhưng giải pháp này không nên thực hiện một cách quá "sốc" gây ảnh hưởng đến thị trường.
Cần cân nhắc thận trọng, kỹ lưỡng về mức chịu thuế, đối tượng nào sẽ phải chịu thuế... Chính sách về thuế này cần nghiên cứu, thực hiện sớm.
Cần giải pháp giảm gánh nặng cho người dân và doanh nghiệp
Ông Nguyễn Văn Mạnh, chủ tịch Công ty TNHH sản xuất và thương mại Phúc Đạt, có ý kiến: Để các dự án nhà ở xã hội trở thành hiện thực, doanh nghiệp cần sự hỗ trợ của Nhà nước.
Đặc biệt cần tiếp tục có các giải pháp thiết thực, hiệu quả hơn để người lao động thuận lợi trong hoàn thiện thủ tục mua NOXH, tiếp cận được nguồn vốn vay nhà ở giá rẻ, lãi suất ổn định...
Một chủ đầu tư tại Bình Dương cho biết với dự án NOXH, doanh nghiệp chỉ được bán theo giá đã được thẩm định với mức lợi nhuận bị khống chế.
Nếu việc xét duyệt đối tượng khó khăn, doanh nghiệp tồn kho, bán hàng chậm thì chi phí sẽ "ăn mòn" vào mức lợi nhuận vốn dĩ đã ít ỏi. Vì vậy cần giảm bớt "rào cản" để doanh nghiệp mặn mà với NOXH.
Nhiều doanh nghiệp nước ngoài họ rất ngại xác nhận cho người lao động vì họ không thể biết người lao động có nhà hay chưa. Ngoài văn bản xác nhận đối tượng của doanh nghiệp, khi xét duyệt thì còn có văn bản của Văn phòng đăng ký đất đai xác nhận về điều kiện nhà ở.
Đại diện doanh nghiệp cho rằng với các dự án không đầu tư bằng vốn ngân sách thì giảm bớt đi được một văn bản là càng giảm bớt nhiều gánh nặng cho người dân và doanh nghiệp.
Ông Lê Hữu Nghĩa (phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM):
Sửa đổi, bổ sung pháp luật về NOXH
Là doanh nghiệp đầu tư nhiều dự án NOXH, tôi nhận thấy hiện nay các dự án thuận lợi và dễ dàng trong việc tiếp cận nguồn vốn vay hỗ trợ từ ngân hàng, tổ chức tín dụng để phát triển dự án.
Tuy nhiên, lãi suất từ gói tín dụng 145.000 tỉ đồng hỗ trợ vốn vay làm NOXH chưa đủ hấp dẫn nhà đầu tư.
Bên cạnh đó, dự án NOXH cũng nhận được sự quan tâm lớn của Nhà nước để khuyến khích phát triển. Tuy nhiên hiện nay dự án vẫn còn một số vướng mắc ở một số quy định về chính sách và thủ tục thực hiện dự án.
Hiện nay quy định cho phép doanh nghiệp đưa tiền mua đất vào chi phí giá thành NOXH. Tiền đất trong dự án NOXH chiếm 20% giá thành NOXH (bao gồm tiền mua đất: 10% và tiền sử dụng đất: 10%).
Tuy nhiên quy định yêu cầu doanh nghiệp đưa chi phí mua đất vào giá thành NOXH nhưng phải theo khung giá đất, việc này gây khó cho doanh nghiệp.
Doanh nghiệp mua đất nông nhiệp (phù hợp quy hoạch) từ người dân để làm dự án đã có giá từ hơn 20 triệu đồng/m2 trong khi khung giá đất nông nghiệp tại TP.HCM tối đa chỉ hơn 800.000 đồng/m2.
Theo quy định, dự án NOXH dù cho phép doanh nghiệp được tự phê duyệt báo cáo nghiên cứu khả thi (thiết kế cơ sở) nhưng vẫn phải được cơ quan chức năng cấp phép xây dựng. Việc này cũng dẫn đến nhiều điều chưa thuận lợi cho doanh nghiệp.
Tối đa: 1500 ký tự
Hiện chưa có bình luận nào, hãy là người đầu tiên bình luận